Acheter une propriété avec une mise de fonds minimale : stratégies et subventions complémentaires

L’achat d’une première maison est un rêve partagé par de nombreux Québécois. Pourtant, le principal obstacle reste souvent la mise de fonds exigée par les institutions financières. Heureusement, il existe des moyens d’acheter une propriété même avec un apport initial limité. Entre les règles minimales imposées par la SCHL, les stratégies financières créatives et les subventions offertes aux acheteurs, il est possible de réaliser ce projet plus tôt qu’on le pense.

Dans cet article, nous allons détailler :

Les exigences minimales de mise de fonds au Québec.
Les stratégies pour constituer ou réduire cette mise de fonds.
Les subventions et programmes gouvernementaux qui peuvent aider.
Les avantages et risques liés à un achat avec faible apport.
Un guide pratique pour préparer un dossier solide malgré une mise de fonds limitée.

1. La mise de fonds minimale exigée au Québec

Au Canada, les règles hypothécaires sont encadrées par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement).

Pour une maison dont le prix est inférieur à 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %.
Pour la portion du prix comprise entre 500 000 $ et 999 999 $, la mise de fonds minimale est de 10 %.
Pour une propriété de 1 M$ et plus, la mise de fonds exigée est 20 % (pas d’assurance SCHL possible).

👉 Exemple concret :

Prix de la maison : 400 000 $
Mise de fonds minimale : 20 000 $ (5 %)
Prix de la maison : 600 000 $
Mise de fonds minimale : 35 000 $ (25 000 $ pour les premiers 500 000 $ + 10 % sur les 100 000 $ restants).

2. Stratégies pour acheter avec une mise de fonds réduite

a. Utiliser le RAP (Régime d’accession à la propriété)

Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ (30 000 $ par conjoint) de votre REER pour financer la mise de fonds.

Vous n’êtes pas imposé sur ce retrait.
Vous devez rembourser le montant dans votre REER sur 15 ans.

C’est une excellente stratégie pour transformer une épargne-retraite en mise de fonds immédiate.

b. Miser sur le CELIAPP

Depuis 2023, le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) permet d’épargner jusqu’à 8 000 $ par année, avec un plafond de 40 000 $.

Contributions déductibles d’impôt (comme le REER).
Retraits non imposables pour l’achat (comme le CELI).
👉 C’est l’outil le plus puissant pour un premier acheteur qui planifie à moyen terme.

c. Emprunter sa mise de fonds (stratégie à manier avec prudence)

Certaines institutions permettent d’utiliser un prêt personnel ou une marge de crédit comme mise de fonds.

Avantage : permet d’acheter plus tôt.
Inconvénient : augmente le niveau d’endettement et peut compromettre l’acceptation du prêt hypothécaire.

d. Accumuler par des stratégies d’épargne ciblée

Dépôt automatique dans un CELI ou CELIAPP chaque mois.
Réduire certaines dépenses (voiture, abonnement, loisirs) temporairement.
Utiliser des primes, remboursements d’impôt ou bonis pour gonfler rapidement l’épargne.

e. Acheter une propriété plus petite ou en région

Réduire le prix d’achat réduit automatiquement la mise de fonds minimale. Une copropriété, un plex ou une maison en banlieue peut être une porte d’entrée plus accessible.

3. Subventions et programmes complémentaires au Québec

a. Incitatif à l’achat d’une première propriété (fédéral)

Le gouvernement fédéral offre un partenariat en capital via la SCHL :

5 % pour l’achat d’une maison existante.
10 % pour une maison neuve.
Ce montant réduit vos paiements hypothécaires, mais doit être remboursé lors de la revente ou après 25 ans, selon la valeur de la maison.

b. Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation

Un crédit d’impôt non remboursable de 5 000 $ (jusqu’à 750 $ d’économie d’impôt) est offert aux premiers acheteurs.

c. Remboursement partiel de la taxe de bienvenue (dans certaines municipalités)

Certaines villes (Montréal, Québec, Gatineau, Laval) offrent des subventions ou des remboursements partiels des droits de mutation pour encourager l’achat d’une première propriété.

d. Programmes municipaux spécifiques

Montréal : programme d’accession à la propriété (jusqu’à 15 000 $ d’aide).
Laval : subventions pour familles et acheteurs de logements neufs.
Québec : aide financière pour achat dans certains quartiers centraux.

e. Programmes provinciaux pour familles

Des programmes de soutien aux familles, comme l’allocation canadienne pour enfants, peuvent indirectement aider à libérer de l’épargne pour la mise de fonds.

4. Avantages et risques d’acheter avec une mise de fonds minimale

Avantages

Accéder plus vite à la propriété sans attendre des années d’épargne.
Profiter de la hausse du marché : entrer tôt permet de bâtir de l’équité.
Conserver de la liquidité : garder une partie de son argent pour d’autres projets ou urgences.

Inconvénients

Prime d’assurance SCHL : obligatoire si mise de fonds < 20 %. Elle peut représenter 2,8 % à 4 % du montant emprunté.
Endettement plus élevé : avec une petite mise de fonds, les mensualités sont plus lourdes.
Moins de marge de manœuvre en cas de baisse du marché : si la valeur chute, vous risquez d’avoir peu ou pas d’équité.

5. Guide pratique pour préparer un dossier solide

a. Améliorer son dossier de crédit

Les institutions exigent une cote minimale d’environ 600 à 650. Avant de déposer une demande, assurez-vous :

de payer vos factures à temps,
de réduire vos dettes à la consommation,
de garder un faible taux d’utilisation de crédit.

b. Stabiliser ses revenus

Un emploi stable ou un historique de travail constant est un facteur de confiance pour les prêteurs.

c. Réduire les autres dettes

Vos dettes (auto, cartes, marges) réduisent votre capacité d’emprunt. Rembourser une partie avant la demande peut augmenter le montant hypothécaire accordé.

d. Travailler avec un courtier hypothécaire

Un courtier connaît les différents prêteurs et leurs critères. Il peut parfois trouver une solution adaptée aux acheteurs avec peu de mise de fonds.

Exemple complet

Julie et Antoine veulent acheter une maison de 350 000 $ à Québec. Ils n’ont que 12 000 $ d’épargne (moins de 4 %).

Mise de fonds minimale requise : 17 500 $ (5 %).
Ils retirent 6 000 $ chacun de leurs REER via le RAP.
Ils obtiennent 5 % additionnels grâce à l’incitatif à l’achat d’une première propriété.
Leur CELIAPP leur a permis d’épargner 4 000 $ chacun.

Résultat : non seulement ils atteignent la mise de fonds minimale, mais ils réduisent aussi leur versement hypothécaire.

Conclusion

Acheter une maison avec une mise de fonds minimale est possible au Québec, grâce à une combinaison de stratégies d’épargne, de programmes gouvernementaux et d’outils financiers comme le REER, le CELIAPP et le RAP. Cette approche permet de réaliser son rêve de propriété plus tôt, mais elle exige une préparation minutieuse pour éviter un endettement excessif.

Le mot d’ordre : planification. Avec l’aide d’un courtier immobilier et d’un courtier hypothécaire, vous pouvez bâtir un plan sur mesure pour devenir propriétaire, même si votre mise de fonds est limitée.