Investir dans le locatif à court terme (ex. Airbnb) : potentiel, lois, et pièges au Québec

L’investissement locatif à court terme, particulièrement via des plateformes comme Airbnb, Vrbo ou Booking, est devenu une avenue populaire pour les propriétaires cherchant à rentabiliser leur bien immobilier. Avec des revenus souvent plus élevés qu’une location traditionnelle, le modèle attire les investisseurs débutants comme expérimentés. Mais avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre les règlements municipaux, les implications fiscales et les pièges fréquents, surtout dans un marché immobilier encadré comme celui du Québec.

Pourquoi le locatif à court terme attire autant ?

Les principaux avantages :

Revenus potentiels supérieurs à une location à long terme
Flexibilité d’usage (vous pouvez occuper le logement entre les locations)
Rentabilité accrue dans les zones touristiques (Montréal, Québec, Charlevoix, etc.)
Faible risque d’impayés (les plateformes gèrent les paiements)

Exemple :

Un condo loué 1 500 $/mois à long terme pourrait générer 3 000 $/mois en court terme, même avec une occupation de 60 %.

Ce que dit la loi au Québec

Depuis la montée en popularité d’Airbnb, le gouvernement et les municipalités ont encadré sévèrement la pratique.

Les règles générales :

Enregistrement obligatoire auprès de la CITQ (Corporation de l’industrie touristique du Québec)
Permis obligatoire pour toute offre locative de moins de 31 jours
Affichage du numéro d’enregistrement sur chaque annonce

Amendes prévues :

Jusqu’à 50 000 $ pour une annonce sans enregistrement
Les plateformes comme Airbnb ont l’obligation de supprimer les annonces illégales

Et les municipalités ?

Chaque ville ou arrondissement peut interdire, restreindre ou encadrer la location à court terme.

Montréal, par exemple :

Centre-ville, Plateau, Vieux-Montréal : très réglementés
Seulement dans les zones où l’usage commercial est permis
Obligation d’obtenir une autorisation municipale avant la CITQ

Québec :

Certaines zones autorisent uniquement la location dans la résidence principale
D’autres exigent un permis spécial de la ville

Charlevoix, Tremblant, Estrie :

En général plus permissifs, mais toujours avec permis CITQ requis

🔎 Conseil : toujours consulter la réglementation locale ET provinciale avant d’acheter un bien pour le louer en court terme.

Les obligations fiscales

Le revenu généré par une propriété louée à court terme est considéré comme un revenu d’entreprise. Vous devez :

Déclarer les revenus dans votre déclaration fiscale (impôt provincial et fédéral)
Payer la TVQ et TPS si vos revenus dépassent 30 000 $ par année
Percevoir la taxe sur l’hébergement (3,5 %) dans certaines régions

Important :

Les plateformes comme Airbnb déclarent vos revenus à Revenu Québec depuis 2020. La non-déclaration est risquée.

Quel type de propriété se prête le mieux au locatif à court terme ?

Idéalement :

Condo ou maison dans une zone touristique ou près des attraits
Propriété déjà autorisée ou conforme aux règlements locaux
Facile d’entretien et meublée avec goût
Stationnement disponible, accès autonome (ex. : serrure intelligente)

Frais à prévoir

Nettoyage après chaque séjour 60–100 $

Frais Airbnb variable : (3 à 15 %)

Meubles + décoration : 3 000–10 000 $

Assurance spécialisée : 50–100 $/mois

Taxe sur l’hébergement : 3,5 %

Entretien / réparations : Imprévus

💡 Astuce : Faites une analyse de rentabilité réaliste incluant un taux d’occupation conservateur (ex. : 60–70 %).

Les pièges fréquents

Acheter sans vérifier la réglementation

Beaucoup d’investisseurs ont acheté dans un quartier en pensant louer sur Airbnb, pour ensuite découvrir que c’est interdit.

Mauvaise gestion

Laisser un logement sale, en retard sur le nettoyage, ou mal équipé = mauvaises notes et perte de revenus.

Imprévus de gestion

Bris d’appareils, clients qui endommagent les lieux, voisins mécontents...

Mauvaise couverture d’assurance

Les assurances standards ne couvrent pas toujours les activités commerciales. Il faut une police spécialisée pour Airbnb.

Le rôle d’un courtier immobilier dans ce type d’achat

Un courtier expérimenté peut vous aider à :

Repérer les propriétés dans les zones admissibles
Analyser le potentiel locatif avec données comparatives
Vérifier les règlements municipaux
Négocier le prix selon le rendement potentiel
Référer à des experts (fiscaliste, avocat, assureur)

Étude de cas : Condo à Québec

Localisation : Saint-Roch
Prix d’achat : 315 000 $
Revenus bruts Airbnb : 3 200 $/mois
Frais totaux mensuels (hypothèque, entretien, frais Airbnb, etc.) : 2 200 $
Profit net mensuel : 1 000 $
Taux d’occupation annuel moyen : 68 %

Résultat : ROI annuel de 14 % après impôts.
🏆 Rentabilité possible… mais une gestion rigoureuse est essentielle.

En bref

Investir dans le locatif à court terme au Québec peut être extrêmement rentable — mais ce n’est pas pour tout le monde. Il faut être bien informé, organisé et prêt à se conformer à un cadre juridique strict.

Avec les bons outils, un bon emplacement, une mise en marché professionnelle et un accompagnement stratégique, vous pouvez transformer une simple propriété en véritable actif performant. Et surtout : ne faites jamais l’impasse sur les règles locales.